～物流倉庫の取引は堅調、投資家の関心続く～ アメリカの物流・倉庫不動産（インダストリアルセクター）は、金利上昇によるキャップレート（利回り）上昇にもかかわらず、依然として最も安定した投資分野のひとつとして注目を集めています。 不動産コンサルティング大手 Savills（サヴィルズ）の最新データによると、2025年の倉庫取引額は四半期ベースで150億～250億ドル（約2.3〜3.8兆円）を推移。これはコロナ前（2015〜2019年）の水準を上回る取引ペースです。 📈 キャップレートは6.3％台へ上昇 2024年から2025年にかけて、倉庫・物流施設の平均キャップレートは20ベーシスポイント上昇し、6.3％超に。 ただし、価格下落は限定的で、資産価値は安定的に推移しています。投資家が資本コストの上昇を織り込みつつも、強固なネット営業利益（NOI）と旺盛な需要を評価していることが背景にあります。 🏗️ 物流・倉庫の価格は2020年比で47％上昇 Savillsの商業不動産価格指数（CPPI）によると、物流・倉庫の不動産の価格は2020年比で47％上昇。 オフィスや小売、不動産全体の価格上昇が鈍化する中で、物流・製造業セクターの需要が価格上昇を牽引しています。 特に、Eコマース需要や製造回帰（リショアリング）によって立地の良い近代的物流施設へのニーズが強く、価格の下支え要因となっています。 💳 延滞率はわずか0.6％、オフィスとの対照鮮明 CMBS（商業用不動産担保証券）の延滞率を見ると、物流・倉庫部門はわずか0.6％。 一方で、他セクターは以下の通りです： この差は、物流・倉庫の物件が健全なテナント構成・短い空室期間・堅実な資本構造を持つことを示しています。 🧭 投資家の見方：安全資産としての地位を維持 Savillsは「需給バランスの安定・価格の底堅さ・低い債務リスク」という三つの強みが投資家を引きつけていると分析。

～米オフィス市場の苦境が続く～ アメリカ・メリーランド州で、世界的な不動産投資会社 Brookfield（ブルックフィールド）が所有する5棟のオフィスビルが競売により債権者の手に渡ったことが分かりました。今回の競売は、ブルックフィールドが所有していた**1970〜80年代築のオフィスビル6棟（合計100万平方フィート／約9.3万㎡）**を対象に行われたものです。 💰 落札結果と取引概要 競売は10月31日（ハロウィン当日）にモンゴメリー郡地方裁判所前で開催され、オークショニアの Alex Cooper Auctioneers が進行を担当しました。 最終的に6棟のうち5棟は債権者（CMBS投資家グループ、受託者はWells Fargo Bank）に移転。唯一、外部の買主が現れたのはノースベセスダ（North Bethesda）のMontrose Metro I（延床約11,000㎡）のみで、1,790万ドル（約27億円）で落札されました。開札価格は780万ドルだったため、2倍以上の価格での売却となりました。 🏬 競売となった主な物件一覧 所在地 エリア 概要 962 Wayne

米国の人口増加が南部・南東部に集中する中、テキサス州が圧倒的な勢いで全米の成長都市ランキングを席巻しています。不動産データ企業RealPageの最新分析によると、人口2万人以上の都市のうち、上位15都市のうち12都市がテキサス州に集中しています。特にダラス近郊が際立っており、北テキサス一帯は全米屈指の成長地域となっています。 🌆 テキサス州の急成長都市トップ5 順位 都市名 地域 2020〜2024年の人口増加率 🥇 1位 フルシェア（ヒューストン郊外） ヒューストン +210%（17,600 → 54,600人） 🥈 2位 セリーナ（Celina） フリスコ（Frisco） +190%（17,800

香港の大手不動産投資会社、Gaw Capital Partners（ガウ・キャピタル・パートナーズ）は、米国および欧州での投資から段階的に撤退する方針を明らかにしました。同社はこれまで米欧で合計約25億ドル（約3,775億円）を投じてきましたが、今後はアジア市場への集中回帰を進めるとしています。 💬 「原点回帰」へ — アジアに再び焦点 ガウ・キャピタルの会長、グッドウィン・ガウ氏は、不動産投資専門誌PEREに次のように語っています。「我々の最大の強みは常にアジアにあります。これからは原点に立ち返り、再び地元市場に注力します。」報道によると、同社は米国および英国の人員削減を行い、これらの地域で保有する資産をできるだけ高い収益で売却する計画とのことです。 🏢 15年にわたる米欧投資の歩み ガウ・キャピタルは2008年のリーマン・ショック後、米国不動産市場の回復局面で積極的に投資を開始しました。さらにヨーロッパでは、英国のオフィスビルやポルトガルのホテルなどに約16億ドル（約2,416億円）を投じました。 💣 投資環境の変化と撤退の背景 パンデミック以降、ガウ・キャピタルの海外ポジションは悪化。その背景には、以下の要因があります。 * **高金利環境:** 米欧での金利上昇は、不動産投資のコストを増大させました。 * **地政学的リスク:** ロシア・ウクライナ侵攻など、地政学的な不安定さは投資リスクを高めました。 * **米欧不動産市場の鈍化:** 主要な海外不動産市場の成長鈍化が、収益性に影響を与えました。 これらが重なり、同社は海外での競争力を維持するのが難しくなっていました。 🎬

2025年7月に施行された**「100％ボーナス減価償却（Bonus Depreciation）」の恒久化**を受け、全米でガソリンスタンドやコンビニ、洗車ビジネスの売買が急増しています。商業不動産会社The Boulder Groupによると、この法改正以降、ガソリンスタンド・コンビニ関連の取引件数は27％増加しました。これは小売業界全体の増加率（+17%）を大きく上回っています。 💰 税制上のメリットが人気を後押し このボーナス減価償却制度では、建物や設備への投資額を初年度に全額経費として計上できる点が最大の魅力です。本来39年かけて償却する資産を、購入年に全額控除できるため、投資家にとっては税負担を大幅に圧縮することが可能です。カリフォルニア州の会計事務所 Chahal & Associates のナブジート・チャハル氏は次のように語っています。 「金利はやや高いものの、年末までにボーナス減価償却を活用して税金を圧縮したいという投資家が殺到しています。」 この特例は、2025年1月19日以降に取得・稼働を開始した物件に恒久的に適用され、「One Big Beautiful Bill Act」によって法制化されました。 🏗️ 投資対象としての「ガソリンスタンド」が人気を集める理由

調査会社**Marker社による最新の人口予測（2031年まで）**によると、全米の人口増加が**南部・南東部（サンベルト地帯）**に集中していることが明らかになりました。フロリダやテキサスを中心に、新興都市と既存の大都市の両方で人口が急増しています。 🏖️ 急成長トップ都市：マートルビーチが全米1位 2025年に全米で最も人口が増加すると予測されているのは、サウスカロライナ州のリゾート都市マートルビーチ（Myrtle Beach）です。人口増加率は**年率3.21%**で、2020年以降は毎年3.51%以上の伸びを維持しています。 さらに、フロリダ州の3都市が上位にランクイン👇 これらはいずれも2.2〜2.31％の成長率を記録する見通しです。また、**チャールストン（SC）やフェイエットビル（AR）**も約2.1％の伸びを示しています。 🏙️ 大都市圏ではヒューストンとダラスが突出 南部の大都市も、絶対的な人口増加数で全米をリードしています。 都市 2025年の予測人口増加数 備考 ヒューストン（TX） +165,000人 2020年以降毎年10万人超の増加 ダラス（TX） +147,000人

テキサス州ダラス・フォートワース（DFW）都市圏の北部郊外では、小売店舗の賃料が過去5年間で最大421％上昇したにもかかわらず、多くのテナントが進出し続けています。 特に人気が高いのは、プロスパー（Prosper）、セリーナ（Celina）、メリッサ（Melissa）といった、高所得層の増加が著しい新興エリアです。地元の開発会社Weitzman社によると、賃料は1平方フィートあたり30ドル台後半から50ドル（約7,550円／1ドル=151円）へと上昇しています。 💸 建設コストの上昇が賃料高騰の主因 Weitzman社が推進する商業施設「The Creeks at Celina（総面積36,000平方フィート）」では、第1期工事完了からわずか数ヶ月で、第2期の建設入札価格が20%高騰しました。シニアVPのベン・テリー氏は次のように述べています。「開発プロジェクトを成立させるには、どうしても賃料を上げざるを得ないのです。」 その背景には、 📈 高所得エリアが牽引　賃料上昇でも出店が続く これらの北部郊外は、高所得層の増加が著しく、購買力が非常に強いのが特徴です。 エリア 平均世帯年収 備考 セリーナ（Celina） 約15.6万ドル（約2,356万円） 近隣1マイル圏は23.8万ドル超

米国の大学都市では、留学生の減少による地域経済への打撃が深刻化しています。特に中西部オハイオ州オックスフォードにあるマイアミ大学（Miami University）では、2018年に3,000人を超えていた留学生が、現在では860人まで激減（前年比−221人）しています。 オックスフォード市の経済開発担当者、セス・クロペンベイカー氏は、「特に中国からの留学生の減少は衝撃的だ」と語っています。 💸 留学生減少がもたらす経済的影響 留学生は全米で**年間440億ドル（約6.6兆円）**を経済に貢献しており、住宅・小売・外食・物流など多岐にわたる業界を支えてきました。 オックスフォードでは、留学生が開業したレストランや食料品店が地域経済を活性化させていましたが、今では多くの店舗が閉店しています。「顧客の大部分が留学生だったため、今はもう店を続けられない」とクロペンベイカー氏は語ります。 🏛️ 政策変更も拍車をかける 2025年9月、トランプ政権はH-1B就労ビザの手数料を最大10万ドル（約1,510万円）に引き上げました。これは、アメリカの大学が留学生を誘致するための大きな魅力であった「卒業後の就職機会」を奪う形となっています。 さらに、2025年5月時点でF-1（学生）ビザの発給数は前年比−22%、**J-1（研究・教育）ビザも−13%**と大幅に減少しました。世界的な調査会社オックスフォード・エコノミクスによると、合法移民の純流入数は前年より70万人減少し、今後の留学生の流入にも大きな影響を与えると見られています。 🏘️ 不動産市場にも波及 留学生の減少は、大学周辺の住宅・商業不動産市場にも影響を及ぼしています。 ボストンでは、留学生が集中する**ノースイースタン大学（Northeastern University）周辺で空室率が急上昇。ミッションヒル地区では空室率3.3%（前年比+79.8%）**と、通常の学生シーズンでは考えられない高さを記録しました。BostonPadsのCEOデメトリオス・サルポグロウ氏は、

・コンドミニアム（マンション）市場 ・戸建て住宅市場 🏖 ワイキキ周辺コンドミニアムの“値下がりポイント”と背景 特にワイキキエリアのコンドミニアムは以下のような特徴が出ています。 🔍 背景にある要因 この下落・調整には、次のような背景が関係していると考えられます。 📌 投資・移住検討者にとって “今”が示す意味 このような価格下落・調整の局面を踏まえると、以下のポイントが浮かび上がります。

アメリカでは、入居者のニーズが大きく変化しています。しかし、開発業者や大家（オーナー）は、その変化に十分に対応できていないようです。調査会社RCKRBXが発表した「全米入居者需要指数（National Renter Demand Index）」によると、パンデミック後、入居者が求める住まいの形が大きく変化していることが明らかになりました。 💡 入居希望者の半数が「予算を増やしても構わない」 全米2,342人を対象とした調査では、46％が「次に引っ越すときは予算を増やす」と回答しました。特に、リモートワークやハイブリッド勤務など、柔軟な働き方をしている層に多く見られます。 一方、家賃を下げたいと考える人は20％、現在の契約を更新する予定という人は17％という結果でした。つまり、多くの入居者が「より良い住まい」へとシフトし始めているのです。 🏘️「広めの間取り」への需要が急増 供給と需要のギャップが最も大きいのは間取りです。調査では以下のようなミスマッチが明らかになりました。 間取り 需要 供給 スタジオ 4% 12% 1ベッドルーム 21% 41%