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アメリカの気になる不動産ニュースを書いています。

物流・倉庫の投資不動産、利回り上昇も底堅さを維持

～物流倉庫の取引は堅調、投資家の関心続く～ アメリカの物流・倉庫不動産（インダストリアルセクター）は、金利上昇によるキャップレート（利回り）上昇にもかかわらず、依然として最も安定した投資分野のひとつとして注目を集めています。 不動産コンサルティング大手 Savills（サヴィルズ） の最新データによると、2025年の倉庫取引額は四半期ベースで150億～250億ドル（約2.3〜3.8兆円）を推移。これはコロナ前（2015〜2019年）の水準を上回る取引ペースです。 📈 キャップレートは6.3％台へ上昇 2024年から2025年にかけて、倉庫・物流施設の平均キャップレートは20ベーシスポイント上昇し、6.3％超に。 ただし、価格下落は限定的で、資産価値は安定的に推移しています。投資家が資本コストの上昇を織り込みつつも、強固なネット営業利益（NOI）と旺盛な需要を評価していることが背景にあります。 🏗️ 物流・倉庫の価格は2020年比で47％上昇 Savillsの商業不動産価格指数（CPPI）によると、物流・倉庫の不動産の価格は2020年比で47％上昇。 オフィスや小売、不動産全体の価格上昇が鈍化する中で、物流・製造業セクターの需要が価格上昇を牽引しています。 特に、Eコマース需要や製造回帰（リショアリング）によって立地の良い近代的物流施設へのニーズが強く、価格の下支え要因となっています。 💳 延滞率はわずか0.6％、オフィスとの対照鮮明 CMBS（商業用不動産担保証券）の延滞率を見ると、物流・倉庫部門はわずか0.6％。 一方で、他セクターは以下の通りです： この差は、物流・倉庫の物件が健全なテナント構成・短い空室期間・堅実な資本構造を持つことを示しています。 🧭 投資家の見方：安全資産としての地位を維持 Savillsは「需給バランスの安定・価格の底堅さ・低い債務リスク」という三つの強みが投資家を引きつけていると分析。

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競売にてブルックフィールドのメリーランド州オフィスビル5棟が売却へ

～米オフィス市場の苦境が続く～ アメリカ・メリーランド州で、世界的な不動産投資会社 Brookfield（ブルックフィールド）が所有する5棟のオフィスビルが競売により債権者の手に渡ったことが分かりました。今回の競売は、ブルックフィールドが所有していた**1970〜80年代築のオフィスビル6棟（合計100万平方フィート／約9.3万㎡）**を対象に行われたものです。 💰 落札結果と取引概要 競売は10月31日（ハロウィン当日）にモンゴメリー郡地方裁判所前で開催され、オークショニアの Alex Cooper Auctioneers が進行を担当しました。 最終的に6棟のうち5棟は債権者（CMBS投資家グループ、受託者はWells Fargo Bank）に移転。唯一、外部の買主が現れたのはノースベセスダ（North Bethesda）のMontrose Metro I（延床約11,000㎡）のみで、1,790万ドル（約27億円）で落札されました。開札価格は780万ドルだったため、2倍以上の価格での売却となりました。 🏬 競売となった主な物件一覧 所在地 エリア 概要 962 Wayne

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全米で最も急成長する都市ランキング上位15のうち12都市がテキサス州

米国の人口増加が南部・南東部に集中する中、テキサス州が圧倒的な勢いで全米の成長都市ランキングを席巻しています。不動産データ企業RealPageの最新分析によると、人口2万人以上の都市のうち、上位15都市のうち12都市がテキサス州に集中しています。特にダラス近郊が際立っており、北テキサス一帯は全米屈指の成長地域となっています。 🌆 テキサス州の急成長都市トップ5 順位 都市名 地域 2020〜2024年の人口増加率 🥇 1位 フルシェア（ヒューストン郊外） ヒューストン +210%（17,600 → 54,600人） 🥈 2位 セリーナ（Celina） フリスコ（Frisco） +190%（17,800

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香港のガウ・キャピタル、米欧から撤退へ ― 約15年の海外投資に幕

香港の大手不動産投資会社、Gaw Capital Partners（ガウ・キャピタル・パートナーズ）は、米国および欧州での投資から段階的に撤退する方針を明らかにしました。同社はこれまで米欧で合計約25億ドル（約3,775億円）を投じてきましたが、今後はアジア市場への集中回帰を進めるとしています。 💬 「原点回帰」へ — アジアに再び焦点 ガウ・キャピタルの会長、グッドウィン・ガウ氏は、不動産投資専門誌PEREに次のように語っています。「我々の最大の強みは常にアジアにあります。これからは原点に立ち返り、再び地元市場に注力します。」報道によると、同社は米国および英国の人員削減を行い、これらの地域で保有する資産をできるだけ高い収益で売却する計画とのことです。 🏢 15年にわたる米欧投資の歩み ガウ・キャピタルは2008年のリーマン・ショック後、米国不動産市場の回復局面で積極的に投資を開始しました。さらにヨーロッパでは、英国のオフィスビルやポルトガルのホテルなどに約16億ドル（約2,416億円）を投じました。 💣 投資環境の変化と撤退の背景 パンデミック以降、ガウ・キャピタルの海外ポジションは悪化。その背景には、以下の要因があります。 * **高金利環境:** 米欧での金利上昇は、不動産投資のコストを増大させました。 * **地政学的リスク:** ロシア・ウクライナ侵攻など、地政学的な不安定さは投資リスクを高めました。 * **米欧不動産市場の鈍化:** 主要な海外不動産市場の成長鈍化が、収益性に影響を与えました。 これらが重なり、同社は海外での競争力を維持するのが難しくなっていました。 🎬

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新・減価償却ルールで「ガソリンスタンド投資」が急拡大 100％控除復活

2025年7月に施行された**「100％ボーナス減価償却（Bonus Depreciation）」の恒久化**を受け、全米でガソリンスタンドやコンビニ、洗車ビジネスの売買が急増しています。商業不動産会社The Boulder Groupによると、この法改正以降、ガソリンスタンド・コンビニ関連の取引件数は27％増加しました。これは小売業界全体の増加率（+17%）を大きく上回っています。 💰 税制上のメリットが人気を後押し このボーナス減価償却制度では、建物や設備への投資額を初年度に全額経費として計上できる点が最大の魅力です。本来39年かけて償却する資産を、購入年に全額控除できるため、投資家にとっては税負担を大幅に圧縮することが可能です。カリフォルニア州の会計事務所 Chahal & Associates のナブジート・チャハル氏は次のように語っています。 「金利はやや高いものの、年末までにボーナス減価償却を活用して税金を圧縮したいという投資家が殺到しています。」 この特例は、2025年1月19日以降に取得・稼働を開始した物件に恒久的に適用され、「One Big Beautiful Bill Act」によって法制化されました。 🏗️ 投資対象としての「ガソリンスタンド」が人気を集める理由

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人口増加の中心は「南部とサンベルト」　成長をけん引する都市とは

調査会社**Marker社による最新の人口予測（2031年まで）**によると、全米の人口増加が**南部・南東部（サンベルト地帯）**に集中していることが明らかになりました。フロリダやテキサスを中心に、新興都市と既存の大都市の両方で人口が急増しています。 🏖️ 急成長トップ都市：マートルビーチが全米1位 2025年に全米で最も人口が増加すると予測されているのは、サウスカロライナ州のリゾート都市マートルビーチ（Myrtle Beach）です。人口増加率は**年率3.21%**で、2020年以降は毎年3.51%以上の伸びを維持しています。 さらに、フロリダ州の3都市が上位にランクイン👇 これらはいずれも2.2〜2.31％の成長率を記録する見通しです。また、**チャールストン（SC）やフェイエットビル（AR）**も約2.1％の伸びを示しています。 🏙️ 大都市圏ではヒューストンとダラスが突出 南部の大都市も、絶対的な人口増加数で全米をリードしています。 都市 2025年の予測人口増加数 備考 ヒューストン（TX） +165,000人 2020年以降毎年10万人超の増加 ダラス（TX） +147,000人

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アメリカのハーバード大学で公衆衛生学を専攻卒業後、ヘルスケア業界で10年以上のキャリアを積みました。

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田中太郎

東京大学経済学部を卒業後、大手金融機関で10年間勤務し、資産運用やリスク管理の専門知識を培いましたが、その後、独立して中小企業向けの財務コンサルタントとしての活動を開始しました。

メイ・リンリン

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中国出身で、北京大学で経営学を専攻しました、卒業後、日本に移住し、コンサルティング会社でプロジェクトマネージャーとして活躍します、異文化間のコミュニケーション能力と経営戦略の知識を活かし、中小企業のコスト削減や業務効率化を支援しています。

ラビ・シャルマ

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インドのデリー大学で経済学を学び、その後ロンドンでMBAを取得しました。日本でのビジネス経験も豊富で、特に財務分析とリスク管理の分野で専門性を発揮しています。

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