JLLの「Retail Market Dynamics」によると、2025年上半期の小売不動産投資額は285億ドルそれで前年比23％増長期平均（277億ドル）を上回り直近2年（2023・2024年）より強い推移となりました。
ただし、2022年上半期（400億ドル超）のピークには未達。
📈 投資・需給の主なトピック
- 投資額285億ドル（前年同月比＋23％）
- 長期平均$27.7B → 今期は平均超え
- 建設着工490万平方フィート（▲50%）に減速
- 空室率：全米平均４．３％で安定
- 開閉店バランス開店約6,600 閉店約5,600
- オープンは1万平方フィート未満の小さな区画が中心
- クローズは1万～5万平方フィートの中型区画が中心
新規供給が細る中、既存区画の“回転速度”が上昇
- 既存区画への入れ替えが加速し、前のテナントが退去してから新しいテナントが見つかるまでの期間は、平均して7ヶ月です。。 過去20年以上で最短の水準に。
- レポートは、「新築は採算が合いにくい（建設コスト＞想定賃料）と指摘。
→ Spec開発の再加速は、賃料水準と建設コストの均衡が条件
🧭 Investors' Insights (Key Points)
- 低空室＋着工半減＝既存資産の希少性アップ
- 小型区画のテナント需要が強い（フードサービス、ヘルス＆ウェルネス、ディスカウント小売など）
- 中型ボックスの再活用余地（細分化・体験型テナントへの転用で賃料最大化）
- 新築よりも既存ストックのバリューアップ（回転、改装、用途転換）が相対的に優位である
まとめ
供給（新築）が絞られる中、稼働力の高い既存リテールinto which funds gathered,小型区画中心の需要が空室を吸収。投資家にとっては、ボックス区画の細分化・テナントミックス再編などアクティブ運用による価値創出が鍵になりそうです。
