～テキサスの急成長が米国の人口地図を塗り替える～ 2024年9月13日付のレポートによると、テキサス州のダラス・フォートワース都市圏が、2060年までにロサンゼルスを抜いて全米第2位の都市圏になる可能性が高いことが、州政府による最新の人口予測から明らかになりました。これにより、これまで全米人口を牽引してきたカリフォルニア州が、今後は停滞・縮小傾向に向かう一方で、テキサス州がその役割を担うとみられています。 ■ テキサスとカリフォルニア：人口動態の明暗 テキサスはペンシルベニア州の人口に匹敵する規模の増加が見込まれる一方で、カリフォルニアはフレズノ市程度の小幅な伸びにとどまると予測されています。 ■ 都市圏別の動向：ロサンゼルス vs. ダラス・フォートワース vs. ヒューストン ■ テキサスの他都市も躍進、カリフォルニアは停滞傾向 ■ 背景：カリフォルニアの失速とテキサスの台頭

新築供給の影響で賃料上昇が季節トレンドに逆らう動きに 全米の賃貸住宅市場において、通常は春から初夏にかけて加速するはずの賃料上昇が鈍化しています。賃貸ポータル大手Apartment Listの最新レポートによると、**2025年5月の全米賃料指数の上昇率は前月比+0.4％**と、3月（+0.6％）、4月（+0.5％）と比較してやや減速しました。 「この上昇幅は金額にすると小さいものの、市場の軟化傾向を示唆しており、マクロ経済の不透明感が消費者心理に影響している可能性がある」と同社は分析しています。 ■ 空室率は過去最高の7％、供給過多が継続 現在、全米100大都市のうち69都市で5月の家賃が上昇し、そのうち54都市では前年比でもプラス圏に回復しています。一方、新築供給が多かった都市では依然として前年比で賃料が下落しており、たとえば： ■ 賃料上昇トップはフレズノ、サンフランシスコも回復 逆に、カリフォルニア州フレズノは、前年比+5.9％と全米で最も高い賃料上昇率を記録。サンフランシスコ（+4.4％）がこれに続き、その他にもプロビデンス（ロードアイランド州）、ハートフォード（コネチカット州）、シカゴ、ピッツバーグなどの北東部・中西部都市がトップ10入りしました。 ■ 募集期間は短縮傾向も、供給過多の影響は依然大 2025年5月の募集から契約までの中央値は28日で、3月（30日）、1月（37日）と比較して徐々に短縮。これは季節的な傾向と一致しています。 しかし、2022年の最も需給が逼迫していた時期と比べると8日間長く、供給過多による影響が継続していることがわかります。 特に、全米で最も軟調な市場とされるオースティンでは、募集期間の中央値は38日と、他都市よりも明らかに長くなっています。 ■ 今後の見通し：供給減速で再び賃料上昇へ？ Apartment Listは、今後の新築供給が減速すれば、市場は再び引き締まり、賃料上昇が全米的に回復すると予想しています。

モバイルアプリ導入で業務効率化と従業員のモチベーション向上を実現 カリフォルニア州では、新たに施行された州法「AB 2801」により、アパートの入退去時における詳細な記録作成が義務付けられました。具体的には、時間スタンプ付きの写真や物件状態の詳細な記録が必要とされ、敷金精算の透明性とトラブル防止が目的とされています。 この規制強化により、現場の物件管理チームには大きな負担がかかっており、写真の手動アップロードやファイル整理、明細作成に多くの時間を費やしているのが現状です。 こうした中、南カリフォルニアを拠点とするThe REMM Groupは、AppWorkというモバイル業務アプリを導入し、業務のデジタル化と効率化を図っています。同社のWindell Mollenido副社長（マーケティング＆テクノロジー担当）によると、「以前は1件1時間かかっていた作業が、15～20分に短縮され、1日に複数件の対応が可能になった」といいます。 ■ スコア制とリーダーボードで従業員の意欲向上 AppWorkにはゲーミフィケーション機能もあり、メンテナンス技術者の業務成績がスコア化される仕組みが導入されています。 これにより、作業者のモチベーションが向上し、HVACや配管など専門分野の技術向上にもつながっています。 さらに、スコアは昇進評価にも反映され、表彰や賞品の提供といったインセンティブも用意されています。 ■ デジタル化の波が進む現場 REMM Groupは、南カリフォルニアの52物件において、約70～75人の技術者を雇用し、このアプリを本格運用中。Mollenido氏は「スタッフは速さだけでなく、質の高い作業を意識するようになった。結果的に、修理コストや労務コストの削減にもつながっている」と語っています。

～リモートワーク定着でオフィス縮小、再生利用の動きが加速～ 2025年、アメリカのオフィス市場は大きな転換点を迎えています。新たに供給されるオフィス面積を、解体・用途変更される面積が初めて上回る見通しとなりました。これは少なくとも過去25年間で初めてのことです。 CBREによると、全米主要58都市では約2,330万平方フィート（約216万㎡）のオフィスが年内に解体または他用途へ転換される一方で、新規供給は約1,270万平方フィート（約118万㎡）にとどまる見込みです。 この背景には、新型コロナ以降に定着したリモートワーク文化の影響があり、現在も空室率は19%前後と高止まりしています。ただし、オフィス回帰の動きもあり、過去4四半期連続でネット吸収率（実質利用面積）がプラスに転じ、リース活動も前年比18％増加しました。 CBREのマイク・ワッツ氏は「市場にとっては良い兆し。古い建物が除却されることで空室率は改善し、建物オーナーにとってもメリットがある」と述べています。 また、用途変更（コンバージョン）も急増しており、今後数年でさらに8,500万平方フィート（約790万㎡）のオフィスが他用途へ転換予定。特に住宅（アパート・コンドミニアム）への転換が注目され、2016年以降で約3.3万戸が創出され、現在も約4.35万戸が計画中です。 ただし、コンバージョンには課題もあります。理想的な物件は限られ、建設費や資材コスト、金利の高さが障害となっています。 今後は、古いオフィスの除却とコンバージョンによって、市場の健全化と地域の活性化が進むと見られています。主要な恩恵を受けるのは、Vornado、BXP、Alexandria Real Estate、SL GreenなどのREITで、特に高品質な「クラスA」物件の賃料はすでに回復傾向にあります。

2025年春、Zillowの最新分析によると、アメリカの住宅市場ではサンベルト地帯を中心に買い手が有利な状況が続いています。一方で、バッファローやボストンといった北東部の都市では、物件1件に対し10人以上の購入希望者が殺到するなど、激しい競争が続いています。 全国的な傾向 Zillowによると、現在、全国平均で売り出し物件1件あたり5.5人の関心の高い購入希望者（Zillow上で物件を保存・共有した人）が存在します。その一方で、北東部ではこの数値が10人を超える都市もあり、住宅はわずか10日で売却され、価格も希望額を上回るケースが半数以上にのぼります。 最も競争の激しい市場 以下は、関心の高い購入希望者が多く、競争が激しい都市の例です： – バッファロー（NY州）：12.7人／物件 – ハートフォード（CT州）：11.3人／物件 – プロビデンス（RI州）：10.8人／物件 – ボストン（MA州）：10.3人／物件 – リッチモンド（VA州）：9.1人／物件 競争の緩やかな市場 一方、以下の都市では競争が比較的緩やかで、価格交渉の余地もあります： – マイアミ（FL州）：2.6人／物件 –

不動産投資市場の現状：供給過多と長期化する取引サイクル 　現在の不動産投資市場における明確な減速と、供給が需要を大きく上回る「買い手市場」へのシフトです。 不動産投資アドバイザーのダニエル・E・ヘロルド氏が公開した月次データによると、2023年初頭から約18ヶ月にわたる18の主要テナントの売上比較分析から、市場の減速と需要と供給の不均衡が浮き彫りになっています。 【市場の現状】 現在、市場には新規のネットリース物件が991件、総額35億ドル相当の在庫が存在しています。これに対し、月間の成約件数は平均約69件にとどまっています。このペースでは、現在の在庫を消化するまでに約14ヶ月を要すると推測され、2021年の平均30〜45日と比較すると、市場の長期化が顕著です。特に、ダラーツリー、7-Brew、ハートランドデンタルといったブランドは在庫が多く、バックログ（在庫を売り切るのにかかる期間）が長くなっています。 また、物件が市場に滞留する日数（Days on Market、DOM）も平均183日（約6ヶ月）と、一般的なリスティング契約期間を超える長さになっており、買い手を見つけるのに時間がかかっている実態を示しています。 【市場を乗り切るための戦略】 ヘロルド氏は、このような状況下でも取引を成功させるためには、より戦略的で忍耐強いアプローチが必要だと提言しています。 現在の不動産投資市場は、投資家にとって挑戦的な局面を迎えていますが、データに基づいた戦略的なアプローチと柔軟な対応が、この市場で機会を見出すための重要な要素となります。

カリフォルニア州の主要港であるロサンゼルス港、ロングビーチ港、オークランド港では、トランプ前大統領の関税政策による影響で貨物の減少が深刻化しています。ロングビーチ港のマリオ・コルデロCEOは、「現在の船便キャンセル数は、COVID-19パンデミック時を超えている」と述べました。 貨物減少とキャンセルの増加 ロサンゼルス港では、2025年5月の予定船便80隻のうち17便がキャンセル。6月もすでに10便のキャンセルが発表されています。オークランド港では4月の貨物量が前月比15％減少しました。 雇用への打撃 港湾労働者のチーム数（作業単位）は、昨年よりも減少しており、特にパートタイム労働者はほとんど仕事がない状態です。港湾関連労働者だけでなく、トラック運転手、倉庫スタッフ、小売業など供給チェーン全体に影響が波及しています。 トランプ政権の関税政策 トランプ前大統領は5月、対中輸入関税を一時的に145％から30％に引き下げると発表しましたが、依然として先行き不透明な状況が続いています。この不確実性のため、多くの企業は仕入れや発注を控えており、港の取扱量が伸びない原因となっています。 輸出産業への影響 関税の報復措置により、カリフォルニアの農産物輸出も打撃を受けています。ロサンゼルス港では、最大の輸出品である大豆の輸出が減少し、代わってブラジルが中国向け輸出を急増させています。 地域経済への影響 ロングビーチ港によると、港湾活動は2023年に税収として844億ドルを生み出し、100万人以上の雇用に関係しています。貨物量の10％減少は、雇用の10％減にもつながるとされ、地域経済への影響は深刻です。

～2008年以来の水準へ回復、今後も高稼働が続く見通し～ アメリカのシニア向け住宅市場が、他の主要商業不動産（CRE）セクターを上回るパフォーマンスを見せています。2008年以来の高い稼働率が目前に迫っており、投資家からの注目も急上昇しています。 📈 稼働率が2008年ピークに迫る水準へ NIC（National Investment Center）の最新レポートによると、2025年第1四半期のシニア住宅全体の稼働率は88.0%で、2008年のピークからわずか2.2ポイント差にまで回復しています。 – 一次市場（主要都市）：87.4%（ピークまで2.7ポイント） – 二次市場（地方都市）：89.1%（ピークまで1.3ポイント） 地域 稼働率 ピークまでの差 東北中部（East North Central） 88.0% 160bps 中部大西洋（Mid-Atlantic）

～PBRBが新たな12件の物件処分を提案、30年間で54億ドルの節減効果～ 米国議会により設立された**Public Buildings Reform Board（PBRB）**は、連邦政府が保有する老朽・未利用の不動産12件を処分するよう提案しました。これにより、30年間で約54億ドルのコスト削減と、約3億4,600万ドルの売却収益が見込まれています。 📋 今回の処分対象リスト（一部抜粋） また、ニューメキシコ州アルバカーキにある3つのリース物件を1か所に統合する提案も盛り込まれています。 🏗️ 焦点となるのはD.C.連邦建物の再開発 特に注目されているのが、ワシントンD.C.南西エリアのL’Enfant Plaza周辺。 💡 処分の背景と進め方 📦 今後の処分候補：さらに拡大へ 📊 処分の経緯と実績 🧭 投資家・デベロッパーの投資機会

～都市別の家賃・住宅価格・空室率から見る最新傾向～ Apartments.comが米国主要都市の住宅動向を分析し、「賃貸向き」と「持ち家向き」の代表的な都市を発表しました。都市ごとの経済状況や住宅価格、ライフスタイルの多様性が、どの地域に住むべきかを左右する中、開発業者や投資家にとっても注目すべき内容となっています。 🔑【賃貸に向いている都市：トップ5】 1. マイアミ（フロリダ州） 2. ニューヨーク市（ニューヨーク州） 3. ボストン（マサチューセッツ州） 4. サンフランシスコ（カリフォルニア州） 5. ロサンゼルス（カリフォルニア州） 🏠【持ち家に向いている都市：トップ5】 1. メサ（アリゾナ州） 2. コロラドスプリングス（コロラド州） 3. ルイビル（ケンタッキー州）