従来型アンカーテナントに代わる“新たな顔ぶれ”が集客力を牽引 米国では、かつてのショッピングモールの象徴だったMacy’sやSearsといった大型百貨店が次々と閉店し、空きスペースが増加しています。しかし近年、その空間を教会・大型書店・娯楽施設など、従来とは異なるテナントで埋める動きが加速。結果として、かつての売上の最大5〜6倍を生み出す事例も出ています。 📍 事例1：オハイオ州デイトンモールの「教会化」 📍 事例2：大型小売から複合施設へ 米大手モール運営会社CBL PropertiesのCEO、スティーブン・レボビッツ氏によると、空きスペースを複数の小規模店舗や飲食・娯楽施設に分割する戦略が奏功。 📍 事例3：Barnes & Noble効果 📊 モール復活の背景と今後の展望 💬 モール運営者の声
米国最大の電力網「PJMインターコネクション」の管内で、電気料金が今後5年間で最大60％上昇する可能性があると警告が出ています。背景には、データセンターの急増による電力需要の急拡大と、新規発電供給の不足があります。 📈 電力価格が10倍超に急騰 PJMは7月に実施した2026〜2027年度の容量オークションで、ピーク時の電力供給価格が1MWあたり1日329.17ドルとなり、2024〜2025年度の28ドルから10倍以上に跳ね上がりました。この結果、一般家庭の電気料金は月平均20ドル程度上がり、地域によっては2030年までに30〜60％の値上げになる見込みです。 🏢 データセンター需要が主因 ⚠️ 供給不足とインフラ負担 PJMは2,000件以上の新規発電プロジェクトを抱えるが、接続待ちが最長7年、多くが実現せず。さらに、送電線建設や発電所建設には数十億ドル単位の投資が必要で、そのコストが一般利用者の電気料金に転嫁される恐れがあります。例：ウェストバージニア州の利用者が、他州のデータセンター向け送電線費用4.4億ドルを負担する事例。 💡 対応策と規制改革の動き 🔮 今後の見通し PJM管内の電力供給逼迫は、データセンター需要が減速しない限り長期化する見込みです。公益事業者と州政府は、容量市場外での発電確保や直接契約（behind-the-meter）による供給など、市場依存ではない解決策を急ぐ必要があります。
ダラス・フォートワース（DFW）地域の小売市場で、フィットネスジムが存在感を急速に高めています。2025年には年間リース面積が92万平方フィート（約8.55万㎡）に達する見込みで、これは2023年・2024年の合計を上回る規模です。 📉 空室率は歴史的低水準の4.8％に DFWの主要サブマーケットでは、ジムの拡大が小売空室率を4.8％という過去最低水準近くまで押し下げています。大規模店舗跡の再利用や新規開発・苦戦中の商業施設のアンカーとして、フィットネス施設は地域小売の“静かな成長エンジン”となっています。 🏋️♂️ 主な成長プレイヤー 📈 市場背景と人口動態 🛒 小売との相乗効果 ジム利用者がトレーニング後にコーヒーや買い物、食事をする傾向が強く、周辺テナントの売上にも好影響。Bed Bath & BeyondやBig Lots、Office Depotなどの跡地再活用にも成功しています。 ⚠️ 課題と交渉ポイント 💡 今後の展望
ロサンゼルスの商業用不動産市場において、**2025年上半期のオフィス投資額が18億ドル（約2,646億円）**に達し、前年同期比で2倍以上に増加したことがNewmarkのレポートで明らかになりました。 これを受けて、多くのブローカーたちは「LAのオフィスマーケットは底を打った」とコメントしており、今後は回復フェーズへ向かうと予測されています。 💼 オフィス売買、Q2だけで約12億ドル（約1,764億円） 2025年4〜6月期（Q2）には、1億ドル（約147億円）超の大型取引が5件発生。前年同時期のQ2 2024と比べて： Colliersのキャピタルマーケット責任者ショーン・ファルプ氏は、「今やマーケットに豊富な比較事例が出そろい、機関投資家でも相場を見極められる状況」と述べています。 📉 不良資産の放出と透明性の向上が後押し オフィス賃貸市場は依然としてハイブリッド勤務や金利上昇の影響を受けており、空室率が高いビルでは借入金の返済が困難になっている状況です。 Newmarkの調査では、**ロサンゼルスの全オフィス在庫の47％が「経済的に持続不能」**とされています（稼働率70％未満ではプラスのNOIを確保しにくいとされるため）。 こうしたビルが市場に出回ることで、買い手にとっては割安な取得機会となり、さらに市場回復を後押ししています。 🏢 主な買い手は「民間投資家」、REITや機関投資家も再参入 Newmarkによると、2025年に入ってからのオフィス取引の約3分の2は民間投資家によるもので、引き続き主力となっています。 一方で、REIT（不動産投資信託）も2024年を上回るペースで取引を進めており、機関投資家の関心も回復傾向にあります。 実際、Playa VistaのClass-Aビルが1億5,100万ドル（約222億円）でBaringsに売却された例など、好立地・高品質な物件には大型資本が再び戻ってきています。 🔮 今後3〜5年での安定回復を予想
ニューヨーク市の住宅賃料は依然として上昇を続け、住民の家計を圧迫しています。最新レポート（Realtor）によると、2025年第2四半期の中央値賃料は前年比3.7％（＋$123／約1万8,081円）増の$3,491（約51万3,177円）となり、パンデミック前より22.4％高い水準が続いています。 📈 物件タイプ・エリア別の上昇傾向0〜2戸の小規模物件：前年比＋4.2％ → $3,436（約50万4,092円）3ベッドルーム以上：＋0.2％ 行政区別ではブルックリンが年率6％上昇でトップ。続いてマンハッタン（＋3.3％）、クイーンズ（＋2.7％）、ブロンクス（＋1％）と、すべての区でプラスとなっています。 💸 家計への負担は深刻ニューヨーク市では、中央値賃料が平均世帯収入の55％を占める状況。これは一般的に推奨される「家賃は収入の30％以内」を大きく上回っており、約7割の市民が賃貸暮らしであることから、負担の大きさが際立ちます。特にブロンクスでは家賃水準が低めであっても、低所得層ほど家計負担が重く、深刻な「住宅費負担過多」の問題が残っています。 🏛 新市長候補の家賃凍結案民主党市長候補に選ばれたゾーラン・マムダニ氏は、選挙公約の一つとして家賃の凍結を掲げています。市長はニューヨーク市賃料調整委員会（NYC Rent Guidelines Board）の委員を任命することで、家賃改定を事実上コントロールできる権限を持っています。 しかし、Realtorの試算では、仮に家賃を現状で凍結しても： 年収3％増加の場合：適正水準に戻るまで約20年年収5％増加の場合：同 約12年以上という長期的な時間がかかる見通しです。 🔑 必要なのは複数の政策Realtorは「適正価格化を現実的な時間で実現するには、低価格賃貸住宅の供給拡大をはじめとする複数の施策が必要」と指摘。マムダニ氏も公約として、最低賃金を時給$30（約4,410円）へ引き上げ、今後10年間で20万戸の家賃抑制・恒久的低価格住宅を新規建設する方針を示しています。 📅 市長選は今年11月に行われ、ニューヨーク市がどのように住宅危機へ取り組むのかが注目されます。
元Google CEOのエリック・シュミット氏と妻ウェンディ氏が、ロサンゼルスのホルムビー・ヒルズ地区にある名邸「The Manor（ザ・マナー）」を**1億1,000万ドル（約161億7,000万円）**で購入しました。 この物件は1990年前後にテレビプロデューサーのアーロン・スペリング氏のために建てられ、ホワイトハウスよりも広い敷地に、ボウリング場、ワインセラー、美容室、マッサージ＆タンニングルームなどを備えたフランス風シャトー様式の超豪邸です。 💡 購入の背景：非営利活動の拠点として夫妻はこの物件を個人住宅として所有しつつも、ロサンゼルスの文化団体や非営利法人とのミーティング・イベントの拠点として活用するとのこと。実際に彼らは、ロサンゼルス現代美術館（MOCA）と協働し、「Eric and Wendy Schmidt Environment and Art Prize」を創設するなど、地域活動に積極的です。 💰 売却価格とリノベーション計画「The Manor」は以前、1億3,750万ドル（約202億円）で売り出されていたものの、価格調整を経て今回の取引に至りました。前回の売却は2019年、F1王室とも言われるペトラ・エクルストン氏による約1億2,000万ドル（約176億円）での購入でした。 今回の取引後、シュミット夫妻は「594」という名称で呼び、間取りの簡略化と省エネ性能の向上を目的とした大規模リノベーションを計画しているとのことです。 ⚠️ 売却までのトラブル売主である「594 Mapleton
2025年、米国の商業用不動産市場が「世代交代的なリセット（Generational Reset）」に突入すると、世界的な不動産会社Cushman & Wakefieldが最新のレポートで発表しました。 これは、歴史的な価格下落を受けて、創造的かつ選択的に動ける投資家にとっては稀有なチャンスが生まれていることを意味します。 🏛 パンデミック後の急騰とその反動 パンデミック初期、各国の中央銀行がゼロ金利と大規模な金融支援策を打ち出したことで、債券などの伝統的な投資先の魅力が薄れ、資金は商業用不動産へと殺到しました。 その結果、不動産価格は急騰。しかし2022年中頃以降、金利上昇により流入資金が減少し、価格はピークから13〜21％も下落しました。これは過去30年で90年代初頭の不動産バブル崩壊やリーマンショック後の金融危機に次ぐ大幅な調整です。 📉 “価格下落”の裏に次の上昇サイクルの種 過去の暴落後はいずれも、7〜10年にわたる力強い価格回復が起きています。供給が一時的に止まり、既存物件の競争力が増すことで価格は反発する傾向にあります。 現在もその兆しが見え始めており、Cushman & Wakefieldは「中長期視点で冷静に投資戦略を立てることが重要」と述べています。 🏗 供給抑制＝既存物件に追い風 米労働統計局によると、建設コストは2019年6月から2025年6月までで43％上昇。新築の採算が取りづらくなっており、結果的に「既存物件が新築より割安」という状況が生まれています。 これは、今後の資産価値回復を支える要因となる可能性が高く、既存ビルをリノベーションして再利用する流れにも追い風となっています。 🏢
2025年上半期、全米の商業用不動産投資取引が前年比で25％以上の急増を記録しました。特にテキサス州ダラス・フォートワース（DFW）エリアの躍進が市場全体をけん引しています。 Avison Youngが発表した最新のリポートによると、2025年上半期の投資総額は**1,824億ドル（約26.8兆円 ※1ドル147円換算）**に達し、取引件数も前年比15％増の12,500件近くに上りました。 ただし、年間換算では前年から1％の減少ペースで、件数ベースでは約7％の減少傾向。しかしAvison Youngの投資営業責任者ジェームズ・ネルソン氏は「例年、後半の方が強くなる」として、今後の市場回復に自信を見せています。 📌 ダラス・フォートワースが全国トップに！ 上半期の**投資額トップはダラス・フォートワース（DFW）で、135億ドル（約1.98兆円）を記録。前年同期比89％増で、2位のサンフランシスコ（86億ドル／約1.26兆円）**を大きく上回りました。 特に開発用地の取引総額は681％増と爆発的な伸びを見せており、地価の上昇傾向を示しています。一方で、件数は7.5％減となっており、「高額取引へのシフト」が読み取れます。 🏘️ マルチファミリー取引も急増 DFWでは集合住宅（マルチファミリー）の取引件数が153件、取引総額は63億ドル（約9,261億円）に達し、それぞれ前年比90％増、140％増と急増しました。 ニューヨーク、ロサンゼルス、ワシントンD.C.といった主要都市でも、オフィスビル市場が回復傾向にあり、特に自社利用目的の購入（エンドユーザー取引）が増加しています。 🔍 2025年は供給ピーク、来年は急減へ 今年はマルチファミリー新築供給が過去最高になると予測されている一方で、2026年には50％以上の供給減が見込まれています。建設費の高騰、関税不安、過剰供給への懸念が背景にあります。 今後は新築物件の供給減少により、既存物件への需要が高まり、稼働率も上昇が期待されています。実際、シカゴ・ロサンゼルス・ニューヨーク・サンフランシスコでは、空室率が5％未満と安定しています。 💼 投資家の顔ぶれにも変化
ロサンゼルスの高級住宅市場が、再び熱気を帯びています。 2025年6月に全米で売却された住宅の中で、最も高額な取引となったのは、パリス・ヒルトンと夫カーター・リウム氏による6300万ドル（約92億6100万円）のビバリーヒルズ邸宅購入でした。 この豪邸は元々、俳優マーク・ウォールバーグ氏が所有していたもので、2023年に5500万ドルで売却されていました。今回の再売却で、売主はロサンゼルスの豪邸譲渡税（Mansion Tax）を考慮しても大きな利益を得たことになります。 🔥購入理由は“マリブ火災による住居喪失” 今回の買い手となったヒルトン夫妻は、2024年に起きた大規模なマリブの山火事で自宅を失った被災者。こうした事情も背景に、ロサンゼルスの高級物件に再び注目が集まっています。 📊LA高級物件、6月のトップ10中5件がカリフォルニア 不動産プラットフォーム「Redfin」の最新データによると、6月に米国で取引された高額住宅トップ10のうち5件がカリフォルニア州。内訳は以下の通り： 不動産エージェントのニコール・プラクセン氏（The Beverly Hills Estates）は、「山火事による被災者」に加え、「中国を中心とする外国人バイヤーの回帰」が需要を後押ししていると語っています。 ✍️「物件を見に来るだけでなく、契約書にサインしている」 プラクセン氏は、現在販売中の以下の超高級物件にも引き合いが増えているといいます。 また、彼女が仲介した以下の取引も注目されています： 🌴フロリダも堅調、パームビーチで3880万ドル取引 通常は高額取引の常連であるフロリダ州も、6月にトップ10のうち3件を記録。その中には、パームビーチで3880万ドル（約57億円）のスペックホーム売却も含まれています。 ✅まとめ
アメリカの最新調査（GOBankingRates）によると、2025年版の「アメリカで最も裕福な郊外ランキング」で、ニューヨーク州スカースデール（Scarsdale, NY）が2年連続で全米トップの座を獲得しました。世帯平均年収は約8,836万円（$601,193）、平均住宅価格は約1億7,640万円（$1.2M）とされています。！ 🏆 全米トップ10裕福な郊外ランキング（円換算） 順位 地域名（州） 平均年収 円換算（約） 平均住宅価格 円換算（約） 1 Scarsdale, NY $601,193 約8,836万円 $1,200,000 約1億7,640万円 2 Rye, NY
