2025年7月、トランプ大統領が「住宅売却時のキャピタルゲイン税の撤廃を検討している」と発言し、全米の不動産市場と納税者に衝撃が走りました。これは住宅市場の活性化策の一環として考えられているとのことです。
🇺🇸 現行ルールでは…
現在のアメリカ税制では、自宅を売却して得た利益が以下を超えると課税対象となります：
| 📌 区分 | 非課税限度額 |
|---|---|
| 単身（Single） | $250,000（約3,900万円） |
| 夫婦共同申告（Married） | $500,000（約7,800万円） |
これを超える利益に対しては、課税所得に応じて 0%、15%、20% の譲渡益課税がかかります。
加えて、高所得者には**3.8%のNet Investment Income Tax（投資収益課税）**も適用される場合があります。
💬 トランプ大統領の発言
“We’re thinking about that.”
「（キャピタルゲイン課税の廃止を）検討している」
— トランプ大統領、ホワイトハウスでの記者団の質問に対して
ただし、この制度変更には議会の承認が必要であり、成立の見通しは不透明です。
🔍 誰が影響を受けるのか？
- 米国の住宅価格はこの数十年で大幅に上昇しており、特に長年同じ家に住んでいる高齢者層に影響が出ています。
- 2025年の全米不動産業者協会（NAR）の調査によれば：
- 単身者の**約34%**が$250,000の非課税枠を超える可能性あり
- 夫婦申告者の**約10%**が$500,000を超える見込み
💡【節税のポイント】法律が変わらなくても今すぐできる対策
✅ 1.「コストベース（取得価格）」を引き上げる
- 家の元の購入価格（Cost Basis）に、改修工事費を加算できる
- IRSが認める「資本的支出（Capital Improvements）」が対象：
- 増築、システムの新設、造園など
- ※修繕・メンテナンス（再塗装、雨漏り修理など）は対象外
➡ 証拠としてレシートや契約書類を必ず保管しましょう！
🧾 まとめ：キャピタルゲイン税を抑えるには
| 📘 節税方法 | 内容 |
|---|---|
| 非課税枠の活用 | Single $250,000、Married $500,000まで非課税 |
| 改修費の加算 | 資本的支出を購入価格に加算し、課税利益を圧縮 |
| 書類の保存 | 売却時に備え、全ての改修記録を保管しておく |
